Malabares con distintas jurisdicciones: ayudamos a financiar y garantizar la compra de una cartera de créditos inmobiliarios en latinoamérica
Primer paso: lo que se quiere hacer
Nuestro cliente es un fondo de inversión luxemburgués con sede en Londres. Quiere invertir en Sudamérica a través de un partner en España. Para ello, decide financiar la actividad de una sociedad prestamista inmobiliaria española que presta dinero a latinoamericanos residentes en España para que puedan comprarse una casa en sus países de origen.
La sociedad española quiere comprar una cartera de créditos inmobiliarios en 4 países diferentes: Colombia, Perú, Ecuador y Bolivia. Todos los créditos cuentan con garantía real en origen (Latam).
Dibujemos la operación
La operación toma forma de manera relativamente compleja. Interesa que el préstamo (2MM) se someta a ley inglesa (más favorable al acreedor, que además tiene su domicilio en Londres). La garantías, sin embargo, son otra historia. El importe de la operación y su complejidad (6 jurisdicciones) hace que sea esencial sentido común. Si los costes de la operación se disparan, no sale adelante.
Due diligence y estructura de garantías son básicas a la hora de analizar la viabilidad de la operación.
Pasos a seguir
Finalmente, conseguimos que sea viable. Veamos cómo:
1. Constituimos garantía personal de la matriz de la sociedad prestataria en el contrato de préstamo (facility) sometido a ley inglesa
Utilizamos el préstamo inglés para vincular a la sociedad matriz de la prestamista. Se propone un aval solidario, en tanto garantía abstracta, que se deshecha por afectar a la valoración de la matriz.
Se opta por un modelo de garantía personal a modo fianza típica accesoria y subsidiaria al impago de la prestataria. Se somete a ley inglesa. Medida de última ratio para caso de impago absoluto de la filial.
2. Prenda de cuentas corrientes de la sociedad española donde los prestatarios finales (latam) deben abonar sus préstamos hipotecarios
Se pignoran las cuentas corrientes de la sociedad española prestataria. Se crean 2 cuentas. Una de reserva para que se mantengan determinados importes mínimos destinados a próximos pagos del préstamo. Otra prenda se constituye sobre la cuenta corriente en la que los deudores de los creditos comprados en Latam pagan sus préstamos. Se limitan los movimientos de cada cuenta en función de los covenants (limitaciones) del préstamo (facility) inglés.
3. Prenda sobre los derechos de crédito que la sociedad española compra en Latam
Se pignoran los derechos de crédito comprados por la sociedad española (prestataria de nuestro cliente). En caso de impago, nuestro cliente, acreedor del facility, se subroga en la posición de la prestataria como acreedora de los deudores finales en Latam. Para liberarse de su obligación de pago, los deudores finales tienen que pagar en caso de impago del facility a nuestro cliente.
4. Garantías reales en cada jurisdicción latinoamericana sobre los inmuebles hipotecados
En cada jurisdicción latinoamericana se hipotecan los activos reales que subyacen en cada crédito. Se hipotecan conforme a la legislación de cada país.
Formalización
Para formalizar la operación elegimos suscribir un contrato privado de préstamo sometido a ley inglesa. Vinculado de forma accesoria a ese contrato, suscribimos un contrato español de garantías en póliza (documento público) que incluye las prendas anteriores.
Cada jurisdicción latinoamericana cuenta con sus propios documentos.
Timing
Como el timing es básico en la operación, estas garantías en latam (más lentas de conseguir dado que requieren que se inscriban en los registros de la propiedad correspondientes) se configuran en el contrato de garantías españolas como condiciones resolutorias del facility inglés y del contrato de garantías español.
El resto de garantía se configuran como condiciones suspensivas (conditions precedent). Cuando se perfeccionan las garantías (para lo cual emitimos cada asesor nacional la correspondiente legal opinión), se da luz verde al desembolso del préstamo.
Resultado
El préstamo se otorga y se cumple. Ante dificultades operativas en las cuentas corrientes, en 2021 novamos el contrato se garantías españolas, manteniendo el resto inalterado.
6 jurisdicciones, 8 tipos de garantías, 4 legal opinions.
¡Qué preciosidad!
Si quieres que te enviemos la legal opinion confidencializada que emitimos en esta operación déjanos tus datos de contacto y te la enviaremos de inmediato
Ignacio López-Hermoso
Abogado Corporate M&A
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