¿Qué documentación comprobar cuando voy a comprar una casa? | Due Diligence inmobiliaria
Es curioso que tanto la compra de una casa por un particular como operaciones más complejas de adquisición de activos o carteras de activos inmobiliarios por fondos de inversión sigan patrones muy similares en cuanto a la documentación a analizar previa a la compra.
Resumen en vídeo:
Cuando compramos una casa, en tanto compradores, tenemos la obligación de comprobar (en la medida de nuestras posibilidades) el estado en el que se encuentra esa casa.
No solamente sirve inspeccionar físicamente la vivienda, sino que también es necesario revisar que la situación del inmueble esté en regla desde un punto de vista legal.
Solo así compraremos con la tranquilidad de saber que todo está en orden.
¿Qué necesitamos?
1. Comprobar la nota simple o certificación del Registro de la Propiedad
Aquí veremos de quién es el activo o la casa que vamos a comprar. También veremos si existen otros titulares, el régimen matrimonial que puede aplicar a los transmitentes y las cargas que pueden afectar al inmueble.
Es importante tener en cuenta otras posibles limitaciones a la transmisión como por ejemplo que la vivienda sea de VPO, que existan condiciones resolutorias de compraventas anteriores, afecciones fiscales, urbanísticas, derechos de tanteo y retracto etc.
2. Comprobar arrendamientos
Si la vivienda está arrendada, deberemos comprobar el contrato en el que, como nuevos propietarios, nos vamos a subrogar como consecuencia directa de la aplicación del artículo 14 de la LAU.
Especial mención requiere la duración del contrato, la renta, los derechos de adquisición preferente y retracto, régimen de obras, gastos, carencias, bonificaciones y demás circunstancias que puedan afectar a la renta y régimen de responsabilidad que como nuevos propietarios vamos a asumir.
3. Comunidad de propietarios
En caso de que la vivienda esté sujeta al régimen de propiedad horizontal, es necesario conocer si tiene deudas de anteriores propietarios que debamos satisfacer. Igualmente, es imprescindible conocer el importe de la cuota de comunidad y si existen o no derramas extraordinarias aprobadas a las que el propietario del inmueble deba hacer frente
4. Otra documentación
Además de lo anterior, es conveniente comprobar la situación catastral de la vivienda, de modo que no existan discrepancias importantes con el registro de la propiedad. También debemos prestar atención especial a los recibos de IBI de los 4 últimos años, si bien esto podrá ser objeto de consulta en la notaría cuando vayamos a formalizar la escritura de compraventa.
Por último, debemos tener en cuenta determinada documentación técnica referida al inmueble (ITEs) y a los contratos de arrendamiento que analicemos (CEE).
Es importante tener en cuenta todas estas cuestiones a la hora de realizar una inversión de este tipo.
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Nos vemos.
Un abrazo,
ILH
Ignacio López-Hermoso
Abogado Corporate M&A
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