¿A la segunda va la vencida? Nota sobre los cambios introducidos por el real-decreto ley 7/2019 de 1 de marzo (BOE 5 marzo)
A continuación desarrollamos de forma esquemática las novedades principales de la segunda reforma del mercado del alquiler que tenemos en 4 meses.
La modificación está en vigor desde el pasado 6 de marzo de 2019. Su aprobación ha sido altamente cuestionada en atención a la interinidad del gobierno y a la disolución de las Cortes.
Como aspecto principal debemos mencionar que se abre una ventana a la regulación del precio de los alquileres a través (i) de su indexación y (ii) las limitaciones impuestas a las partes en la duración de los contratos y en las subidas a aplicar. Veamos las novedades más relevantes:
En relación a los contratos de arrendamiento
1. Ampliación del régimen aplicable a la LAU
Se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos a los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el SMI en cómputo anual.
2. Nuevos plazos para las prórrogas obligatoria y tácita
Prórroga obligatoria: 5 años para arrendador persona física y 7 años para persona jurídica.
Prórroga tácita: 3 años salvo que se manifieste lo contrario.
Los plazos de notificación respecto de la prórroga tácita también cambian:
4 meses comunicaciones emitidas por el arrendador.
2 meses comunicaciones emitidas por el arrendatario.
3. Eliminación del pacto de no subrogación. El contrato continuará en vigor pese al fallecimiento del arrendatario en favor de personas en situación de especial vulnerabilidad y menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
4. El contrato será igualmente efectivo ante terceros aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad
5. Limitación de las garantías adicionales a la fianza. Máximo dos meses.
6. Se facilita la adopción de acuerdos entre arrendador y arrendatario para realizar obras de mejora
7. Limitación de las subidas anuales de la renta al incremento del IPC
8. Gastos gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica
Medidas económicas y fiscales introducidas
Fiscales
En relación al IBI
Se elimina la obligación de repercutir el IBI en viviendas sociales
Se establece una bonificación de hasta un 95 % en el IBI de las viviendas protegidas alquiladas
Ayuntamientos podrán aplicar recargos en viviendas vacías según normativa sectorial
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Nuevo supuesto exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente
Económicas
Creación programa de medidas impulso de la oferta de vivienda.
Creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
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Rebeca Abellán | Asociado junior mercantil